четверг, 11 апреля 2013 г.

Как арендовать землю на острове Бали

Как купить или арендовать  землю на Бали?

"Я хочу купить на Бали землю и построить дом, что для этого нужно?"  Все чаще такой вопрос начинает звучать как от знакомых, так и посторонних мне людей.  Я еще не ветеран-экспат : всего-то 2 года на острове, однако хочется обобщить свой опыт,  хотя бы для того, чтобы самому не наступать на грабли снова.

Итак начнем

1. Конечно для начала надо приехать и пожить на Бали хотя бы полгода,  и только потом приступать к поискам. А перед тем как искать, почитайте на досуге материалы по Васту-шастре. Это такая древняя наука о том, как сделать так, чтобы ваш дом приносил вам счастье, а не отнимал его. В древности строителя, который не знал этих требований, но все равно брался строить дома – его казнили смертью. Обьяснение очень простое: если дом построен не правильно и не там где надо, люди в нем не смогут верить в Бога, а значит никогда не будут ни здоровыми ни богатыми ни счастливыми.  Почитайте вот это для начала http://svoydomsz.narod.ru/VASTU.htm   (там есть раздел про выбор земельного участка)

2. Найдите того кто будет вам помогать искать участок. Это должен быть человек хорошо ориентирующийся в реалиях Бали и при этом тот, кому можно доверять . Если нет друга «в теме», которому вы моли бы довериться, хорошее решение – обратиться в агентство по недвижимости. Это покажется дороже,  но может уберечь от ошибок цена которых  еще больше.

3. Когда участок найден - проверка документов. Понадобится юрист.

- Надо убедиться, что вы ведете переговоры непосредственно с хозяином земли, а не с «племянником», «братом», «дядей» и тому подобное.  Убедиться можно очень просто: посмотреть в сертификат на землю. Если там стоит Имя вашего собеседника и юрист подтверждает, что оппонент имеет блокирующее право голоса  - можно продолжать переговоры.

- Убедитесь, что вы располагаете данными обо всех косвенных владельцах участка, и они подпишут бумаги о том, что не возражают против продажи.

Есть такой нюанс – у Балийцев большие семьи, поэтому редко бывает так, что участок принадлежит кому-то одному. Обычно речь идет скажем о четырех братьях (с одним из которых вы может быть ведете переговоры), и об их совершеннолетних сыновьях. Всего может быть человек 20! При продаже (да и при аренде тоже!) свое согласие должны дать все члены семьи, кто может претендовать на землю. Сейчас это уже экзотика, но если вы идете в сделку без юриста возможен такой грустный сценарий: вы покупаете землю, начинаете строить, и незадолго до окончания стройки – появляется кто-то из сыновей и заявляет что не давал согласия на продажу земли. В результате сделка будет аннулирована (может быть даже вернут деньги, а может и нет), но постройка  в любом случае осталась в распоряжении владельцев земли. «Волшебное» слово в переговорах с юристом – «КК» читается  как «ка-кА» с ударением на вторую «А». Так сокращенно называется документ, в котором перечислены все наследники в семье, что-то вроде паспорта только на всю семью.

- Проверка подлинности сертификата на землю. Наверное, можно и самостоятельно, но мне еще не попадались герои, кто бы взялся за это сам. Проще через юриста или знакомых, кто «имеет ход» в парламент Бали.

- Попутно ваш юрист должен уточнить  статус  земли – фермерская, жилая, заповедник?   - и возможность  случае необходимости сменить статус.

Для того чтобы построить что-то на Бали необходимо cначала получить специальное разрешение  IMB. Если на строении нет вот такой таблички  по действующему закону его вообще нельзя использовать.

Предположим -  вы арендовали  например  дом на год, заплатив вперед за весь срок. Никакого бизнеса – просто чтобы жить в нем! Если на доме такой таблички нету – вас по закону должны из дома выселить, а дом снести, если государственная проверка выявит это нарушение. Деньги при этом конечно не возвращаются. Как правило до таких крайностей не доходит, т.к. коррупцию никто не отменял – просто придется раскошеливаться. Я это пишу для того чтобы у вас был серьезный аргумент повлиять на цену когда вы арендуете дом на большой срок. А лучше всего просто не берите дом без IMB.

Вот собственно с проверками все.

Когда документы проверены и вы дговорились с хозяином о цене наступет время слдующего этапа покупки земли

4. Подписание договора у нотариуса.  Это стоит около 5% от суммы сделки. Договор составляется на индонезийском языке. С вами должен быть переводчик и юрист. Лучше если это одно и то же лицо. Если нужен перевод  документов на русский – среди соотечественников здесь можно найти переводчиков в этом случае нужно озаботиться заранее – стоимость перевода около 20 долл за страницу текста.

На что обратить внимание при составлении договора: 

Покупка или аренда? 
Цена покупки сопоставима со стоимостью аренды сроком на 100 лет.

Сейчас (на апрель 2013) цена аренды земли на Бали в среднем начинается от $100 а сотку в год. Это в центре острова - чем ближе к океану тем дороже. Самые дорогие участки нарипример в Нуса-Дуа выставляются по цене $1200 в год и дороже.

Думайте сами что вам интереснее.

Как арендовать, так и покупать землю на свое имя на Бали можно! Никаких разрешительных бумаг от эмиграционных служб не требуется. Аренда просто оформляется у нотариуса, а вот покупка возможна в 2-х вариантах:

- Покупка земли на имя номинального владельца (доверенного балийца), с которым вы заключаете специальный договор о том, что без вас он этой землей распоряжаться не может. Единственный профит номинального владельца – при продаже земли он получает небольшой процент от суммы сделки. Так правительство Бали защищает  земли острова от массовой скупки иностранцами а заодно дает возможность  балийцам заработать.

- Покупка земли на Бали в собственность на ваше имя. Это делается так: сначала вы регистрируете  здесь специальную фирму. Так называемый иностранный инвестиционный фонд, вы в этой конторе  владелец. А потом фирма выкупает участок. Это более надежно, чем покупать на номинального владельца, но и расходы на проведение такой сделки дороже в разы. Налоги, сборы, социальные выплаты  все будет больше в несколько раз! Это имеет смысл, только если вы собрались тут строить что-то большое и  дорогое – отель например.

Дорога!

Принципиально важно есть ли у вашего участка выход на дорогу или нет.  Если участок примыкает к дороге – хорошо, а вот если вы выбрали красивый уголок в стороне…  вам придется строить дорогу самому, а перед этим получить разрешение от хозяина по чьей земле эта дорога пройдет.. улавливаете мою мысль? Конечно за деньги!


Лучше всего если земля под будущей дорогой к вашему участку принадлежит тому же хозяину  у кого вы берете участок – тогда можно требовать чтобы землю под дорогу он отдал вам бесплатно. Это возможно. И это нужно обязательно внести в договор аренды/покупки, с описанием: где именно отведено место под дорогу, и какой она будет ширины.

Что вокруг участка. Часто землю выбирают из-за красивой природы вокруг – перед подписанием договора вам нужно убедиться что с течением времени этот вид не закроют соседские здания. Лучше если вокруг вашего дома вся земля принадлежит одному человеку или семье. В этом нужно  закрепить в договоре что (к примеру) хозяин обязуется никому не продавать и не застраивать землю к востоку от вашего участка  на расстоянии скольких-то метров. В свою очередь от хозяина может поступить условие, что и ваше строение не будет выше определенной высоты (например, не выше близлежащего храма). 

Что будет после окончания срока аренды.  Обычно в договоре прописывается возможность продления срока аренды по «средне-рыночной цене».  Мне не удалось пока выяснить, кто именно определяет эту стоимость (может быть специальное гос. учреждение, а может и хозяин). Если срок договора окончился, а новый не подписан право на землю возвращается своему прежнему владельцу вместе  - внимание! – вместе со всеми постройками на ней! То есть построенный вами дом перейдет к хозяину земли. По закону даже статуи которые вы поставили у себя в парке для украшения в не можете увезти с собой они теперь тоже недвижимое имущество также как и дом.  Собственно это и есть главный аргумент за то, чтобы брать землю в аренду не менее чем на 10 лет. Через 25 лет здание все равно будет нуждаться в капительном ремонте, а то и вовсе лучше будет его вообще сломать и построить новое.

Бывают конечно экзотические варианты когда договор аренды подписывается на 15 – 20 лет, но с рассрочкой выплат (например ежегодно) но на такие мягкие условия владельцы земли идут очень неохотно. Все хотят получить все и сразу, не только мы но и балийцы тоже.

пример хорошего выбора участка
- вид из восточного окна замечательной виллы в Чангу

 

5. Разметка участка.
Очень редко земля продается с разметкой – чаще всего хозяин вам покажет границу «где-то здесь», а заканчивается участок «примерно там». После оформления договора у нотариуса надо оплатить приезд на участок специальной бригады землемеров со смешным названием Ukur. Нотариус  тоже обычно присутсвует при выделении участка. До приезда бригады вам нужно позаботиться о том, чтобы участок был более менее очищен от зарослей и приготовить колышки, а лучше всего сразу и бетонные столбики которые ваши рабочие прямо при  ukur’ах  вкопают на правильное место и зальют цементом – навсегда.  
Такие рекомендации кажутся самоочевидным, но если сразу не сделать постоянных межевых знаков временные деревянные колья или пропадают, или  сгнивают, а те что остаются  - к ним даже у вас уже не будет доверия.

Сразу после разметки  – закажите расчистку участка от мусора и зарослей, и поставьте забор – хотя бы временный и не высокий. Если пока денег на начало строительства нет, на этом можно остановиться, но не раньше!

Далее перед началом серьезных работ на земле, на этом этапе по традициям  Бали  необходимо провести церемонию освящения земли. Делается это в благоприятный день, а  церемония готовится заранее. Священник осмотрит участок и подскажет где лучше выкопать колодец, а где поставить храм, а где самое лучшее место для кухни и спальни.

Все это надо сделать ДО того как строители перенесут на участок план здания, который кстати еще не поздно скорректировать посоветовавшись со знающими людьми.

Осталось только провести электричество, пробурить скважину под воду и поставить насос, поставить строительную бытовку, и… можно начинать строить!  

Размечая здание на участке – важная тонкость! – не прижимайте стены здания к забору ближе чем на 1 метр. С одной стороны обьединить забор и стену дома в одно целое – это заманчивая экономия места, а вот с другой..

Васту шастра об этом говорит просто – пространство между стеной дома и забором это место для злых духов-пишачей. Так же как и северо-восточный угол участка это место для домашнего алтаря. Так вот если стена дома оказаась вплотную к забору, то злые духи будут жить у вас в доме!

На Бали говорят об этом так  – если даже вода с твоей крыши во время дождя попадает на чужой участок – это очень плохой знак!  А уж тем более если окажется что само здание на чужой участок залезло – лучше не искушать судьбу, на Бали это слишком серьезно, и следует не просто точно ставить межи, но вообще дом от забора держать.. на уважительном расстоянии.

6. Получение разрешительных документов на строительство.
Заключительным аккордом этого действа является получение такой жестяной таблички IMB. Однако на одно только оформление обычно уходит до 6 месяцев, поэтому на практике можно (и это законно!) приступать к строительству уже тогда, когда власти только приняли пакет документов  на формление. Тот факт, что документы приняты  - и об этом на руки выдается соответствующая бумага - практически уже означает согласие властей, и когда вам привезут эту табличку вполне возможно вы прикрепите ее на опору уже построенного дома.

Однако до этого момента проходит несколько стадий.

- Principal Permit  -  принципиальное разрещение. Нужно подать эскиз  здания на проверку в спец комиссию, которая и выдает эту бумагу.

- Permission to Build – разрешение на строительство. Что его получить нужно собрать подписи со всех соседей что они не возражают против стройки, разрешение баньяра (если участок на границе то нескольких), квитанции об уплаченных соц. выплатах в деревню, в баньяр, в районный центр, выплаты за дорогу и т.п., подпись лидера населенного пункта…  Вобщем беготни так много что, обычно эту работу тоже поручают юристу или вашему доверенному человеку кто знает всех на месте.

Перед выдачей разрешения, на участок должна приехать специальная комиссия и проверить: действительно ли участок пустой. Очень некрасиво может получиться, если выяснится, что вы уже начали строить, не дождавшись разрешения – имеют право запретить строить вообще!

Нам пришлось прождать 2 месяца пока собрались все документы, но на мой взгляд лучше проявить выдержку.

И только когда все-все бумажки собраны тогда подаются документы на IMB. Теперь вы законопослушный землевладелец!

Обратите внимание:  если после получения IMB  вы решили построить на своей земле еще какое-то капитальное здание, которого не было в первоначальном проекте - вам придется пройти процедуру оформления IMB еще раз! Вся эта суета с бумагами может обойтись в приличные деньги от $2000 до $6000 иногда дороже (все зависит от здания и от районных властей). Поэтому сразу нарисуйте все, что хотите строить, даже если деньги на последний этап у вас появятся не скоро.

Допустимо, если  здание в реальности будет в несущественных деталях  отличаться от того, что было в проекте, однако базовые параметры (ширина, высота, число этажей) должны быть сохранены

Легендарная акушерка Робин Лим,
человек года по версии, CNN 2011, недавно получившая IMB для новой клиники для своих пациенток
.

И еще одно – никогда не начинайте бизнес –деятельность пока на руках у вас не будет всех разрешений включая IMB. Это только с виду  коррупция на Бали кажется пушистым зверьком, который может даже решить ваши проблемы – если нарушение выявлено официально, расплата  происходит слишком быстро: закрытие бизнеса и департация. Прецедентов  уже полно. Вообще тут интересная политика у государства – словно они тихонько приняли такой закон: «Иностранцы должны оставить на Бали как можно больше денег!» Поэтому никто вам не будет мешать ТРАТИТЬ свои деньги пусть с небольшим нарушением закона. Однако если вы вдруг тут начинаете ЗАРАБАТЫВАТЬ, и при этом есть к чему придраться  - кислород  быстренько перекрывают причем безвозвратно.

Так что будьте щепетильны в вопросах законности и тогда закон будет бережно хранить и вас! Впрочем, это правило касается не только Бали, верно?

Надеюсь, эта статья помогла вам хотя бы отчасти, пишите вопросы, я постараюсь поделиться тем что знаю.

Будьте счастливы там, где вы есть!

Виталий Головков,
«открытый путь», 
остров Бали.

1 комментарий:

  1. Виталий, а разрешение на строительство виллы отличается от разрешения на строительство отеля предположим
    и верно ведь, что многие земли сдают или продают уже с разрешением?

    ОтветитьУдалить