понедельник, 28 ноября 2011 г.

Что такое статус земли на Бали

Инвестиции в недвижимость на Бали часть 3-я.

Смена статуса земли на Бали - возможно ли это?

Итак,  получено предварительное подтверждение, что выбранная нами земля может быть переведена в «туристический» статус позволяющий строить на ней не просто дом, а именно набольшую гостиницу.

Оказывается на Бали,  это очень важное обстоятельство – правильно целевое использование земли. Если на каком-то этапе государственная проверка обнаружит что по документам строение обозначено как «частный дом», а на деле используется для сдачи в аренду ( т.е. это уже гостиница) – бизнес будет закрыт.  Есть прецедент когда полностью построенный и готовый к пуску аэропорт на севере Бали так и не был введен в эксплуатацию из-за неправильностей в оформлении земли на которой он построен.  Я сейчас пишу эти строки как раз на севере, в Серерите  надо будет съездить посмотреть  что значит латинская поговорка “dura lex set lex”  (закон суров но это закон) на балийский манер.

Пока девелоперы собирали необходимые бумаги, во время одной из подготовительных встреч, Геко познакомил нас со своим другом по имени Аном.

Аном - важная персона: агунг (кшатрий) из королевского рода, адвокат по образованию, работает (как я понял) в правительстве Бали в департаменте туризма. Выглядит он как добрый дракон которому сейчас оказалось удобнее принять облик пожилого человека - чиновника еще не удалившегося от дел. Ему за 50, море связей и океан жизненного опыта, интересный человек.
Mr. Anom  Bali
В ходе консультаций с ним открылось несколько интересных сценариев которые могут иметь место в нашей сделке, и  о которых хочется написать здесь.

Что же мы имеем:

- Есть земля которую владельцы (их четверо +родственники) хотят сдать в аренду.

- Есть проблема: по документам это «сельхоз» угодия - на этой земле можно только выращивать что-то или пасти коров, но никак не строить отель, надо сменить статус.
Решение №1 
Владельцы сами занимаются сменой статуса земли. Это оптимальный путь для всех: несмотря на то, что мы арендуем у них только 30 ara – владельцы могут сменить статус на все свои 3 гектара. Деньги за оформление будут заплачены только один раз, потом будет  легче продавать или сдавать в аренду другим. Стоимость аренды такой уже до конца оформленной земли повысится. Однако на оформление тоже нужны деньги, время и инициатива – судя по всему у владельцев этих составляющих нет, и этот путь отпадает.

Решение №2
Оформлением земли занимаемся мы, покупатели (или специалисты по нашему поручению). Это допустимо, но могут возникнуть
коллизии:
- Например после оформления смены статуса ( что стоит денег) владелец теоретически может  отказаться сдавать в аренду этот участок и попробовать найти другого покупателя по уже большей цене. Видимо такие прецеденты бывали.
- Если же сначала заплатить за аренду земли и получить таким образом над ней контроль и лишь потом заниматься оформлением можно тоже попасть в ловушку: а что будет если сменить статус все-же не получится? Коров  что-ли на этой земле пасти 20 лет?
пат
Ситуация казалось бы безвыходная, однако Аном предложил очень изящное решение :

Решение №3
Оформлением земли занимаемся мы, однако перед тем как начнутся хоть какие-то движения, с владельцами участка необходимо подписать особый нотариально заверенный договор о намерениях (т.н. пре-контракт). В этом документе фиксируется  все: цена, размер и расположение участка, сроки и условия выплат, а также оформляется согласие на смену статуса земли а также  поручение кто именно эту работу будет курировать. Когда на руках у будущих арендаторов или покупателей есть такое соглашение, после смены статуса земли владелец уже не сможет менять условия сделки, цена останется прежней.


Сравнивая эти варианты мы с Питером поразились: как легко было попасть в ловушку! Аном набросал на индонезийском проект пре-контракта. Кроме того для того чтобы начать оформление у нас недоставало еще одного документа - проэктного эскиза. Архитектору необходмо поручить составить эскиз на котором нужно заранее показать примерно в каком месте, какого назначения и каких размеров здания планируется строить.

Со времени этой встречи прошла примерно неделя. Теперь пре-контракт подписан, заверен, эскиз готов, и весь комплект сдан Аному. Через неделю – две будут получены следующие новости о том, как продвигается оформление.

Следите за новостями.
Виталик и Юля

Открытый Путь.
sunset bali

3 комментария:

  1. Очень интересно читать, а как дальше развивались события? На самом интересном моменте закончили писать!

    ОтветитьУдалить
  2. Собственно дальше особенных новостей не было довольно долго.

    Хозяин земли оттягивал сделку под какими-то странными предлогами. Потом Питер выяснил достоверно что сменить статус на этой земле законным путем невозможно в принципе.

    Есть тут такое понятие "green belt" зеленый пояс что-то вроде заповедника. Местные-то строят все равно и им все сходит с рук (Индонезия это страна коррупции), однако для европейца эта позиция очень уязвима - быстро можно превратиться в дойную корову.

    Статус сменить можно, но только полулегально и за немаленькие деньги ( просили около $20 тыс). Такой полулегальный документ будет "работать" пока у власти тот чиновник который его подписал. После смены кадров новый начальник обычно проводит "зачистку". И надо платить снова.
    К тому же машина в Москве почему-то никак не хотела продаваться..

    Вобщем когда видишь столько препятствий поневоле начинаешь задумываться - "а на фига козе баян?". Я решил отказаться от участия в этом проекте. Насчет Питера не знаю надо его пораспросить как нибудь.

    Результаты для меня в целом положительные - интересный опыт и никаких финансовых потерь.

    Думаю что все равно сделаю что-то подобное, но уже совсем по другому. Я напишу позже когда это реально будет осуществлено. Так что до связи.

    ОтветитьУдалить
  3. Как и обещал, докладываю о новостях- мы таки арендовали землю и уже начали строительство. подробнее об этом здесь

    http://blog.open-road.ru/2012/09/blog-post.html

    ОтветитьУдалить