четверг, 6 октября 2011 г.

Инвестиции в недвижимость Бали часть2

Инвестиции в недвижимость на Бали часть 2-я.

(к части 1 (к части 2) (к части 3)((к части 4 Театр)

Наконец-то пришли хорошие новости. Наш друг рассказал, что проверка документов почти завершена.  

Теперь вырисовывается последовательность действий при покупке земли для строительства.

Если вы хотите стать владельцем недвижимости на острове  Бали – у вас по большому счету два пути

 

  1. Купить уже построенный дом или виллу  (цены от $150 000)

  2. Самостоятельно арендовать или купить участок земли и построить дом своей мечты (смета от $20 000)


Взвесив свои возможности мы поняли, что покупку готовой виллы мы пока не потянем, значит выбираем вариант №2 - самостоятельный.

По счастливой случайности мы познакомились с группой девелоперов из Болгарии которые, занимаются строительством и продажей недвижимости  на Бали. Мы решили присодиниться   в качестве соинвесторов к их следующему проекту: строительство небольшого гостиничного комплекса в 5 минутах ходьбы от знаменитого серф спота Padang-Padang.

Участок под застройку уже выбран, и весь последний месяц шла проверка документов на землю и получение предварительных заключений о самой возможности строить на этой земле.

Запутанная государственная административная структура, коррупция, и простое (любимое нами) тропическое раздолбайство грозили затянуть проверку документов до бесконечности.

Однако нам повезло еще раз: нам взялся помогать замечательный человек Кетут. Он балиец и имеет опыт в продвижении таких проектов.  Оформление документов, которое  для европейца будет стоить $20 000 ( и в конце концов окажется криминальным) для него сделают за $100 и полностью законно! Вобщем, если есть на свете «мистер Вульф который решает проблемы», то Кетут это точно его воплощение на Бали.

 
Разумеется все проверки и все оформление документов можно сделать самостоятельно. Для этого вам придется или выучить индонезийский (как альтернатива нанять переводчика) или сразу нанять юриста который сделает для вас всю работу. Большинство именно так и поступают.

Как бы там ни было, с появлением Кетута в проекте события ускорились. Позиция, которую он обозначил на переговорах очень проста:

«Вы задумали очень хорошее дело, при его успехе простые балийцы получат рабочие места, люди из других стран смогут приехать сюда и потратить здесь свои деньги, значит для Бали это благо. Виталик и Юля мои друзья, я буду помогать вам так, как если бы вы все были моя семья. Если вы считаете что мои усилия заслуживают награды – выбирайте ее по своему усмотрению. Пока что считайте, что помогать вам это мое хобби. Мое условие - я хочу, чтобы этот проект был чист от коррупции, потому что «черные» деньги могут разрушить любой бизнес, и любое доброе дело. Если я увижу, что оформить землю законным путем невозможно я так и скажу. В этом случае мы просто будем выбирать другой участок. Все расходы - только законным путем на оформление документов. Взяток не будет  - это главное условие!»


Естественно ни у одного из участников проекта эта позиция не вызвала возражений.

Итак, из чего же  состоит последовательность действий, если вы приняли решение выбрать участок и построить свой дом своей мечты на Бали самостоятельно.

  1. Выбор участка

  2. Выяснить: кто хозяин земли, встретиться с ним, уточнить цену при покупке или аренде. Если цена в целом устраивает – получить от хозяина земли Копию сертификата, подтверждающие его права на участок.

  3. Проверка достоверности сертификата. На этом этапе понадобятся личные связи в  государственных структурах Бали или для вас должен потрудится человек который такие связи имеет. У нас такой человек есть – Кетут.

  4. Уточнение полного списка людей которые должны ставить свою подпись на договоре аренды земли. В сертификате нашего участка упоминается 4 человека это совладельцы. Нужно выяснить полный список их родственников старше 17 лет, которые могут тоже законно претендовать на эту землю. Для уточнения списков нужно получить «КК»   -  так и произносится «ка-ка».  Это аббревиатура с индонезийского так называется особый документ, который имеет каждый балиец что-то вроде свидетельства о рождении. В «КК» перечисляются все родственники балийца которые могут  оказаться его наследниками .
    Для начала нужны ксерокопии «КК» всех участников сделки.

  5. Выяснить, возможно ли получить разрешение на строительство на этом участке.
    Это самый сложный вопрос. Получить хороший защищенный от посягательств третьих лиц договор на аренду участка земли это еще пол дела. Главное  - чтобы арендованную землю вы смоги использовать согласно своим планам. Так что узнавать о статусе земли и перспективах получения разрешения на строительства нужно заранее.

    5.1 Разрешение от Besama. Насколько мен удалось понять - это  государственный департамент по делам религии. Строительство ближе 5 км от любого храма  запрещено – Besama должны выдать заключение, что они не возражают против строительства.

    5.2 Изменение статуса земли. Большинство продаваемых участков это земля, отведенная по фермерство. Для того чтобы сроить на законных основаниях нужно добиться смены статуса земли с «Фермерской» на «туристическую». Может выясниться что статус вообще сменить нельзя потому, что это, например, заповедник. Коррупционные предложения на этом этапе возникают сами собой – проблему решат за деньги сейчас, но никто не даст вам гарантии, что она вдруг не возникнет в конце строительства.

    5.3 IMB – этот департмент выдает окончательное разрешение на строительство после анализа всех документов. В некоторых областях строительство запрещено в принципе: ближе 5 км к Храму,  на территории заповедников и особых социальных земель. На этом же этапе кстати проверяется достигли ли вы взаимопонимания с местной общиной - Banjar. (с руководством Banjar речь идет о вылпатах на социальные нужды дорога, уборка мусора, и т.п. эти расходы совместно несут все вадельцы земли  и балийцы и иностранцы)

    Очень важно узнать о принципиальных возражениях IMB и путях их урегулирования до подписания контракта.

    Если представители IMB выдали предварительное заключение что они у них нет возражений против строительства – можно начинать процесс оформления аренды земли.

  6. Лицензия на строительные работы.
    Этот документ вам понадобится если вы намерены самостоятельно заказывать проект здания (его тоже нужно будет утвердить в особом департаменте), нанимать рабочих и заниматься менеджментом строительства. Если вы поручаете строительство сторонней организации нужно убедиться что лицензия есть у них.

    Для того чтобы получить лицензию на строительные работы у вас обязательно должен быть особый тип визы:  «Бизнес –виза»  это не просто Kitas  дающий право открыть здесь например ресторан. Бизнес-виза - это документ дающий более широкие бизнес полномочия. Кроме того лицензия выдается не на человека ( физическое лицо) а на организацию, зарегистрированную на территории Индонезии. Это значит, что к моменту получения лицензии у вас должна быть открыта своя фирма.

Какие виды компаний можно зарегистрировать в Индонезии (Иностранный инвестиционные фонд? Офшорная компания?)
- в чем разница, преимущества,  налоговые льготы?   Все это еще предстоит выяснить.

Для нас пока это не имеет большого значения, поскольку у наших партнеров - девелоперов зарегистрирована компания на территории Индонезии, и мы намерены поручить строительство им.


Пока что процесс сбора информации находится на стадии  5.2 – 5.3  Примерно через неделю нам дадут ответ возможно ли получить разрешение на строительство на этом участке.

Когда будет получен утвердительный ответ – начнутся первые инвестиции пока что со стороны девелоперов:

  • - В аренду земли
  • - В проектные работы с уточнением стоимости и сроков строительства.

Только после получения всех финансовых параметров проект будет открыт для со-инвесторов. Так что на данном этапе остается только подождать. Будем пока дальше собирать информацию и держать вас в курсе.



Открытый путь, Виталик и Юля.






4 комментария:

  1. Здравствуйте, Виталий. Увлекательно пишите, думаю благодаря таким людям, как Вы, многие люди пересматривают свою повседневность.

    ОтветитьУдалить
  2. Спасибо на добром слове! Согласен насчет повседневности - это единственное что доступно для изменения на самом-то деле. "Будущего нету, прошлое - прошло!" Быть честным перед собой прямо сейчас - на мой взгляд это самое важное.

    ОтветитьУдалить
  3. Здравствуйте Виталий!
    хлопот у вас много. Но надеюсь, что они принесут достойные доходы. Рада за вас.

    С уважением Людмила.

    ОтветитьУдалить
  4. Здравствуйте Людмила! Как мне сказали тут недавно - большое количество хлопот это гуна страсти. Не сфокусированный им толкает человека к обширной и беспорядочной деятельности, поэтому работать приходится много, результата достигается мало а тот что приходит не приносит удовлетворения. Я стараюсь следовать гуне благости - это когда внешних действий совершаешь немного, работа приносит радость, а результат приходит легко а то, что достигается приносит удовлетворение и радость всем. Я счастлив и от всего сердца желаю этого и вам, и всем!

    ОтветитьУдалить